2022年,，房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松周期,，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策,，從支持需求端到支持企業(yè)端,，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間,。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計,，截至12月26日，全國超330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條,，達(dá)到近年峰值,。

從各地發(fā)布的政策來看，政策主要涉及優(yōu)化限購政策,、降低首付比例和房貸利率,、提高公積金貸款額度,、發(fā)放購房補貼、降低限售年限,、降低交易稅費等方面,，同時多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化,，如深圳,、南京等地推進(jìn)“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù),，有利于打通交易鏈條,，降低置換成本。

全國已有超300省市（縣）出臺政策超千條

從2022年年初以來,，需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化,。

在降成本方面，2022年,，央行三次降息,，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年,。同時,，央行、銀保監(jiān)會多次下調(diào)房貸利率下限,，5月央行,、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點；9月末央行,、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好,，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),，截至目前已有30城將首套房貸利率降至4%以下,，包括陽江、清遠(yuǎn),、云浮、湛江,、濟(jì)寧,、武漢、貴陽,、江門,、宜昌、襄陽,、天津,、包頭,、阜陽、石家莊,、秦皇島,、昆明、大連,、大理,、瀘州、安慶,、恩施州,、溫州、瑞安,、樂清,、舟山、泉州,、黃岡,、株洲、開平等,。

部分城市貸款利率已降至歷史低位,，二線城市中石家莊和溫州目前執(zhí)行首套商貸利率最低3.8%，三四線城市中清遠(yuǎn),、株洲首套商貸利率低至3.7%,。

與此同時，央行時隔7年再次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率15個基點,，自2022年10月1日起,，5年以上首套房公積金貸款利率降至3.1%。

在降稅費方面,，9月財政部,、稅務(wù)總局指出，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠,。各地調(diào)控政策中，無錫,、沈陽等城市下調(diào)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年,，超百城發(fā)放契稅補貼、降低契稅稅率等,。

同時,，在降門檻方面，2022年以來,，全國已有超300省市（縣）出臺政策超千條,，包括優(yōu)化限購政策,、降低首付比例、提高公積金貸款額度等,，年底核心一二線城市政策優(yōu)化力度增加,，杭州、成都,、西安,、南京、武漢,、北京等城市政策持續(xù)調(diào)整,。

供給端，進(jìn)入11月,，多項重磅政策落地,，供給端政策支持力度也明顯加大。11日,，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù),、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置,、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策,、加大住房租賃金融支持力度等6方面,，共計16條具體舉措。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,，政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持,，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力,，穩(wěn)定市場主體預(yù)期,；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復(fù),；三是“保交樓”,，解決期房交付問題，提振市場情緒,，穩(wěn)住購房者信心,。未來企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑猓瑢崿F(xiàn)以時間換空間,；需求端政策支持力度有望進(jìn)一步加強，提高市場銷售的活躍度和積極性,；“保交樓”資金及政策將加速落位,，穩(wěn)定購房者預(yù)期,。

同時，證監(jiān)會于11月28日宣布在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,，并自即日起施行,。其中包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資,；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策,；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用,。

據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計,，截至12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資,，其中8家H股房企配股融資,，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。

樓市調(diào)控政策還有哪些空間,？

值得一提的是,，近期高層領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)房地產(chǎn)重要性，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險也成為2023年的重要內(nèi)容,。

國務(wù)院副總理劉鶴于12月15日在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭,。劉鶴指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險,，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措,，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示,，要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性,。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣,，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%,；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半,，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款,，占全部貸款余額的39%,，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強,、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè),。

同時,，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志指出：“在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放,?！?/p>

對此，在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授,、北京房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池對澎湃新聞表示,，當(dāng)前各地因城施策，對限購限貸政策有所調(diào)整,，但仍然不能滿足市場住房消費釋放的需要,，一些過時的限購、限貸政策亟需調(diào)整,，建議限購限貸放開力度還可以再大一些,，再精準(zhǔn)一些。

那么,，后續(xù)樓市調(diào)控政策還有哪些空間,？

趙秀池認(rèn)為，各地應(yīng)結(jié)合人口,、人才,、產(chǎn)業(yè)政策對限購、限貸進(jìn)一步梳理,，加大剛需,、改善型需求的支持力度；綜合匯繳的購房,、租房稅前扣除,，應(yīng)該按每個職工計算，而不是一個家庭只有一個人可以扣除,；對于租房買房稅前扣除應(yīng)該一視同仁,，目前北京市租賃住房最高可以扣除1500元，貸款買房只能扣除1000元,，沒有做到租購并舉,；剛需與改善型需求的首付款、貸款利率應(yīng)該進(jìn)一步降低,；應(yīng)該實施認(rèn)房不認(rèn)貸政策,；普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該動態(tài)調(diào)整，從房價,、住房標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該重新定義,；100%開發(fā)商自持的只租不售的商品房項目，需要根據(jù)項目實際情況對租期或租售政策做出相應(yīng)調(diào)整。

陳文靜指出,，預(yù)計2023年,，在“房住不炒”基調(diào)下,，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間,，政策力度有望進(jìn)一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市,，政策優(yōu)化空間較大,，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整,，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強,，降低房貸利率、降低首付比例,、降低稅費等存在空間,；企業(yè)端，合理的融資需求將繼續(xù)得到支持,，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通,，企業(yè)資金面有望得到改善，特別是頭部優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度將繼續(xù)強化,；“保交樓”仍然是側(cè)重點,，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展,，共同促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn),。

2023年市場如何走，樓市何時企穩(wěn),？

對于后市展望,，中指研究院測算認(rèn)為2023年全國房地產(chǎn)市場特點為：“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改,，投資或繼續(xù)下行”,。

中指研究院報告顯示，短期來看,，國內(nèi)疫情感染高峰尚未結(jié)束,，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較為緩慢，購房者收入預(yù)期,、置業(yè)信心修復(fù)仍需時間,，預(yù)計銷售市場最快或在明年二季度企穩(wěn)。

按照中指研究院報告,，2023年不同城市的樓市表現(xiàn)仍將分化,。其中，一線城市2023年政策存在一定調(diào)整預(yù)期，商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增,，北京,、上海市場修復(fù)態(tài)勢或逐漸顯現(xiàn)。其預(yù)判,，北京,、上海、深圳新房市場成交或整體穩(wěn)定,，政策優(yōu)化下購房需求入市積極性有望提高,。廣州2022年新房市場調(diào)整態(tài)勢最為明顯，2023年政策存在較大優(yōu)化空間,，有望帶動市場逐漸好轉(zhuǎn),。

二線城市政策優(yōu)化空間較大，整體量增價穩(wěn),，核心二線城市市場或逐漸恢復(fù),，部分城市或面臨房價上漲壓力。報告顯示,，2022年,，武漢、重慶,、鄭州,、天津等城市受疫情等因素影響，新房成交面積大幅回落,，2023年,，部分城市政策存在進(jìn)一步優(yōu)化空間，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn),，市場有望恢復(fù),，但部分城市可售面積出清周期較長，房價上漲動力弱,；杭州,、成都、西安放松政策已經(jīng)落地,，未來仍有優(yōu)化空間,，預(yù)計疫情后市場需求將逐漸釋放，房價或面臨一定上漲壓力,。另外,，城市基本面較弱的城市，政策優(yōu)化空間較小,，市場企穩(wěn)恢復(fù)仍需時間,，市場或仍處于底部盤整期。

三四線城市市場量價或繼續(xù)下行，多個城市庫存量較大,，房價仍面臨一定調(diào)整壓力,。2023年，在疫情防控形勢逐漸改善的情況下,，部分長三角,、珠三角三四線城市在強基本面下，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù),。不過,，多個城市可售面積出清周期超20個月，房價調(diào)整態(tài)勢或延續(xù),。