2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)是：穩(wěn)支柱,、促需求,、防風(fēng)險(xiǎn),。在過去的一季度,，超百條調(diào)控政策被祭出,，目的或是為支持購房需求，或是為化解企業(yè)乃至行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺(tái)政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度,、發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式，涉及優(yōu)化限購政策,、降低首付比例,、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

　　政策組合拳下,，一季度重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖,，“小陽春”行情啟動(dòng)，百城銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長,，熱點(diǎn)城市回暖明顯,。在供給端，多地“保交樓”工作也取得一定進(jìn)展,。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，展望二季度，房地產(chǎn)政策將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào),，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步修復(fù),，逐步化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)搞強(qiáng)刺激,，以免造成市場(chǎng)大起大落,，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防范化解。地方或?qū)⒁灾С謩傂韬透纳菩孕枨筢尫艦榍腥朦c(diǎn),，進(jìn)一步解除購房限制,。

　　需求端松綁購房限制

　　2023年，樓市調(diào)控政策仍在密集釋放,，兩大主攻方向是：支持改善性住房需求,，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)。金融支持房地產(chǎn)則有四大方向：需求端差別化信貸支持,、完善保交樓政策工具,、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策,。

　　在這其中,，從需求端入手穩(wěn)樓市，支持剛需及改善型住房需求,，不僅是各地“因城施策”的一致動(dòng)作,，也是行業(yè)走出困局、步入良性循環(huán)的根本要求,。

　　要松綁購房限制,、激活市場(chǎng)需求，這其中的度在哪里,？開年住建部部長就明確表示,，“大力支持首套房,，合理支持二套、政策向置換和多子女傾斜,，原則上不支持三套”,，為地方因城施策提供了參考。

　　比如就在過去一周,，多個(gè)城市優(yōu)化住房公積金政策,，浙江麗水、江西鷹潭,、四川遂寧,、安徽宣城、福建莆田,、貴陽貴安,、甘肅蘭州等地提升公積金貸款額度，適度降低購房者壓力,。

　　4月4日,，合肥對(duì)樓市政策作出調(diào)整，涉及部分區(qū)域限購放開,、剛需購房資格認(rèn)定調(diào)整,、60歲以上成員家庭和多子女家庭可購買第3套住房等四個(gè)方面，在收窄限購區(qū)域的同時(shí)對(duì)購房資格進(jìn)行放寬,。

　　鄭州則調(diào)整限購范圍,，二環(huán)外取消限購，二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購,。限售政策也有調(diào)整,，從取得不動(dòng)產(chǎn)日期起滿1年可以出售，調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間,、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn),，三者任一滿一年可出售。

　　廈門同樣調(diào)整了限購限售政策,，廈門戶籍的單身人士可購買第二套住房,，二孩以上家庭可購買第三套住房。限售政策由之前的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售,，改為網(wǎng)簽之日起2年限售,。

　　中央層面，3月30日,，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文推進(jìn)“帶押過戶”,，推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步優(yōu)化二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)交易熱情,、滿足剛性和改善性住房需求有提振作用,。

　　各方政策合力下，樓市出現(xiàn)回溫跡象,。中指院數(shù)據(jù)顯示,，2023年一季度新房價(jià)格環(huán)比上漲0.01%，價(jià)格較2022年四季度止跌企穩(wěn),；二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較2022年四季度收窄0.41個(gè)百分點(diǎn),。

　　值得注意的是,，接下來樓市能否持續(xù)升溫、政策會(huì)怎么走,，業(yè)內(nèi)十分關(guān)注,。

　　中指研究院認(rèn)為，年初以來,，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升,，但經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)同樣面臨不確定性,，當(dāng)前部分城市在積壓住房需求釋放后,，市場(chǎng)調(diào)整壓力逐步顯現(xiàn)。在穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)下,，預(yù)計(jì)二季度,，監(jiān)管部門及各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策仍有一定空間。

　　在需求端,，政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開,，并結(jié)合人口變化給予針對(duì)性政策支持，如針對(duì)多孩家庭,、人才的住房需求,，優(yōu)化限購條件、降低首付比例,、發(fā)放購房補(bǔ)貼等,。同時(shí)，符合條件的城市有望進(jìn)一步下調(diào)首套房貸利率下限,，降低購房成本,。

　　上述研究院認(rèn)為，經(jīng)歷一季度市場(chǎng)的階段性升溫,，二季度銷售有望回歸正常市場(chǎng)節(jié)奏,。一季度重點(diǎn)城市二手房成交量持續(xù)走高，前期成交置換出的改善需求尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)，這部分需求入市或?qū)?duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐,，預(yù)計(jì)2023年全國商品房銷售面積小幅增長,。

　　不過，市場(chǎng)回暖的不確定性仍存,。中指方面稱,，3月以來，重點(diǎn)城市新房項(xiàng)目案場(chǎng)到訪量已有所減少,；同時(shí),，居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)，購房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂和房價(jià)下跌預(yù)期,，依然是制約新房銷售修復(fù)的關(guān)鍵,，3月底購房者置業(yè)意愿小幅回落，當(dāng)前市場(chǎng)信心仍不穩(wěn)定,。

　　保交樓全力化解風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前路,，3月份住建部倪虹部長曾有過表述。他說,，對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心,，但市場(chǎng)企穩(wěn)回升有一定前提，要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”,，大力支持剛性和改善性住房需求,，防止市場(chǎng)大起大落。

　　房地產(chǎn)的支柱地位未變,，但從上述表述可見,，政策出臺(tái)必須牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的底線。

　　克而瑞表示,，現(xiàn)階段決策層對(duì)于房地產(chǎn)的核心訴求是穩(wěn),，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì),。二季度,，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào),，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防范化解,，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅(jiān)守。

　　從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開始,，“防風(fēng)險(xiǎn)”便成為高層就房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)的高頻詞,。年初全國住建工作會(huì)議也指出，要“抓兩頭,、帶中間,，以慢撒氣的方式防范化解風(fēng)險(xiǎn)”,。

　　在防風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)部署中，“保交樓”更是重中之重,。數(shù)據(jù)顯示,，在前期3500億專項(xiàng)貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%,，僅次于2022年12月,，為2022年以來次新高，“保交樓”已取得一定實(shí)質(zhì)性成效,。

　　但另一方面,，“部分地區(qū)紓困資金審批流程長、支取困難,、覆蓋面有限等問題還亟待解決,，不少項(xiàng)目繼續(xù)停工或表演式復(fù)工也客觀存在，保交付,、穩(wěn)民生依然任務(wù)艱巨,?！笨硕鸨硎?。

　　日前，湖南省住建廳便組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會(huì),，政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程,，如何解決資金難題。會(huì)上提到,，相關(guān)銀行是否存在反應(yīng)慢,、效率低的問題？擅自撥付出去的預(yù)售資金有沒有追回來,？一些違規(guī)操作中是否涉及利益輸送等,。

　　數(shù)據(jù)顯示，湖南省獲得專項(xiàng)借款的保交樓項(xiàng)目,，截至目前共交付4.7萬套房屋,，已銷號(hào)項(xiàng)目60余個(gè)，房屋交付率,、項(xiàng)目銷號(hào)率均居全國前列,。與此同時(shí)，化解風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,，仍有較大的資金缺口,。

　　該省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人提出，要按照“誰審批專項(xiàng)借款開立存儲(chǔ)賬戶,、誰負(fù)責(zé)項(xiàng)目新增配套融資”的原則,，強(qiáng)力推動(dòng)專項(xiàng)借款存儲(chǔ)銀行為專項(xiàng)借款項(xiàng)目提供新增配套融資,。

　　銀行資金支持之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在違規(guī)動(dòng)用購房預(yù)付款行為,。省住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，各地大力要開展預(yù)售資金追逃止損行動(dòng)，依法查處房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的占用資金,、挪用資金,、提前分紅等違法違規(guī)行為，并及時(shí)移送公安,、稅務(wù)等部門立案查辦,。

　　河南方面則表示，圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付,、第二批年底前交付50%的目標(biāo),，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，以周保月,、以月保季,、以季保年，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù),。

　　中指研究院認(rèn)為,，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向明確后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持措施有望加速落實(shí),，繼續(xù)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持力度,，“保交樓”專項(xiàng)借款、貸款支持計(jì)劃等有望持續(xù)落位,，年內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管政策完善等亦是可預(yù)見的政策內(nèi)容,。

　　整體而言，在全力保交樓化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),，后續(xù)房地產(chǎn)支持政策仍有望出臺(tái),，尤其是需求側(cè)進(jìn)一步解除購房限制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升,。一線及強(qiáng)二線城市仍有放松空間,，比如調(diào)整郊區(qū)限購范圍、增加投親養(yǎng)老等,；弱二線及三四線有望放開“四限”,，壓力城市可考慮全面取消限購、限售,。