“我站在高崗上,，遠(yuǎn)處望,，那一片綠波，海芒茫,?！辈簧偾皫啄曩I房的年輕人，越發(fā)能體會(huì)張惠妹的這首《站在高崗上》,。

　　相較前幾年5%,、6%以上的利率，不少地方的首套房貸利率已跌破4%并在不斷下探,。提前還貸,，似乎成了貸款者與銀行雙方的一場博弈，前者希望盡快提前還貸降成本,，后者則希望前者慢點(diǎn)還或不要提前還,。

　　在利率高點(diǎn)時(shí)買了房，當(dāng)時(shí)卻不曾猶豫

　　與房貸利率相關(guān)的信息,，無一不牽動(dòng)人心,。最近，央行銀保監(jiān)會(huì)首套房利率新政,、還款年齡延長,、延遲退休、醫(yī)保改革,、人口負(fù)增長等消息接踵而至,，無論是否直接與房相關(guān)，都會(huì)讓人們聯(lián)想到房貸,，聯(lián)想到幾年前自認(rèn)為不算高點(diǎn)的房貸利率,。

　　“2018年，5.88%”“2019年,，5.83%”“2020年,，5.4%”“2021年，6.37%”,，多名前幾年購房的年輕人在接受澎湃新聞采訪時(shí),，都認(rèn)為自己是在利率高點(diǎn)時(shí)買了房，但當(dāng)時(shí)卻不曾猶豫,。

　　“所有的年輕人都覺得自己買在了高點(diǎn),，在那個(gè)蓬勃向上的年份，誤以為這個(gè)世界是屬于他的,。當(dāng)年輕人掏空了口袋,，卻發(fā)現(xiàn)夢想是一文不名的。貸款不可怕，但貸款跟裁員幾乎是前后腳來的,?！庇?019年在江蘇南京購房的80后小張向澎湃新聞表示。

　　小張直言,，他們這代人受歐美文化影響很大,，是看《老友記》成長起來的，篤信斷舍離,，追求及時(shí)行樂,。除了2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，他們幾乎沒遇上過什么坎兒,，是有史以來最敢貸款的一代,，直到這波開始被教育。

　　首套房貸利率大幅下行

　　2022年以來,，部分地區(qū)的按揭貸款利率接連下調(diào),。進(jìn)入5月，先是央行,、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限,，由不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)；隨后,，5年期以上LPR超預(yù)期較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),，降至4.45%。這也是自LPR新機(jī)制建立以來,，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次。此后,，多地首套房貸款利率低至4.25%,。

　　進(jìn)入2023年，央行,、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,，明確新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限,。隨之而來的，是又一輪房貸“降息潮”,，不少地方的首套房貸款利率已跌破4%,，至3.7%甚至3.6%。

　　“房貸對年輕人意味著什么,？其實(shí),，這意味著更多的機(jī)會(huì)和更少的自由。”90后小聞告訴澎湃新聞,，如果她有房貸,，可能會(huì)那么想。2020年,，她在一座二線城市近400萬元全款買了一套房,，目前沒有房貸。

　　也有在五線城市工作的小吳向澎湃新聞表示,，當(dāng)?shù)胤績r(jià)低,，父母出錢付了首付，自己還了一年商貸后全轉(zhuǎn)公積金貸款了,，現(xiàn)在每月的公積金可直接沖抵房貸,，也沒有房貸煩惱。如今結(jié)了婚,，夫妻二人的公積金,，其實(shí)還能支持再買一套房。

　　但多數(shù)年輕人沒這么幸運(yùn),。幾年時(shí)間,，各城市房貸利率紛紛下行，此前房貸利率超過6%的鄭州如今已出現(xiàn)了3.8%的首套房貸款利率,。若貸款100萬元,，按等額本息、30年期限計(jì)算,，2.5個(gè)百分點(diǎn)的利率差則意味著月供存在1500多元的差額,。

　　提前還貸不易，關(guān)注存量貸款會(huì)否降息

　　可見的是,，存量房貸利率過高,，或是當(dāng)下百姓提前還貸的主因。多名90后人士向澎湃新聞表示,，如果手頭有點(diǎn)錢,，還是愿意去提前還貸的，利率相差太大了,。但是,，提前還貸不容易。

　　如大街小巷上四處播放著的《孤勇者》中所唱：“愛你破爛的衣裳,，卻敢堵命運(yùn)的槍,。愛你和我那么像，缺口都一樣,?！比笔裁?？錢。

　　85后小程在談及是否會(huì)提前還貸時(shí)直言,，不關(guān)注,，因?yàn)闆]錢。

　　“我覺得房貸對我沒有啥特殊含義,，但如果我有錢肯定提前還掉,。”90后小于此前在合肥購買首套房時(shí)的利率為5.88%,，他直言,，現(xiàn)在利率太“背刺”(編按：“背后一擊”，該詞出自游戲當(dāng)中,，也指購買游戲一段時(shí)間后,，游戲降價(jià)甚至免費(fèi)了，等于給玩家背后刺了一刀)存量房了,，也去了解了提前還貸的情況,，得去銀行預(yù)約，還得強(qiáng)硬點(diǎn),。如果銀行拖著,，不怕費(fèi)事就說要打電話去銀保監(jiān)投訴，這樣就能提前一些,，不至于排隊(duì)到半年后,。

　　2月10日，中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示,，1月份人民幣貸款增加4.9萬億元,，同比多增9227億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來單月信貸投放最高紀(jì)錄,。但從結(jié)構(gòu)上看,，企事業(yè)貸款表現(xiàn)強(qiáng)勁，居民部門貸款持續(xù)疲軟,，占全部新增貸款的比例僅為5%，顯示居民部門持續(xù)去杠桿的現(xiàn)象仍在持續(xù),。

　　央行2022年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查則顯示,，去年第四季度，全國50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的收入感受指數(shù),、收入信心指數(shù),、就業(yè)預(yù)期指數(shù)等均環(huán)比下降。去年四季度的收入感受指數(shù)為43.8%,，比上季下降3.2個(gè)百分點(diǎn),。其中，10.8%的居民認(rèn)為收入“增加”，比上季減少1.3個(gè)百分點(diǎn),，65.9%的居民認(rèn)為收入“基本不變”,，比上季減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，23.3%的居民認(rèn)為收入“減少”,，比上季增加5.2個(gè)百分點(diǎn),。收入信心指數(shù)為44.4%，比上季下降2.1個(gè)百分點(diǎn),。

　　收入預(yù)期不穩(wěn)定,、投資收益下行、LPR多次下調(diào)等,，使得越來越多的人開始關(guān)注提前還貸,。但這些人的貸款，均為存量房貸,。存量房貸利率能不能調(diào)整,，這個(gè)話題略顯敏感。此前,，銀行業(yè)人士多明確表示,，存量房貸款利率不可能調(diào)整。如今,，有銀行業(yè)人士向澎湃新聞表示,，這幾個(gè)月較為“真空”，再等幾個(gè)月看看,，不知道是否會(huì)有相關(guān)的政策出臺(tái),。也有專家學(xué)者撰文認(rèn)為存量房貸利率的調(diào)整條件已經(jīng)成熟。

　　不過,，對銀行而言,，無論是提前還貸還是調(diào)整存量房貸利率，都會(huì)造成自身的經(jīng)營壓力,。對于當(dāng)下的提前還貸行為,，一家國有大行人士此前向澎湃新聞表示，房貸收益對于銀行來說是一筆長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn),，如果都紛紛提前還款,，會(huì)影響銀行對長期資產(chǎn)的計(jì)劃安排。

　　亦有銀行業(yè)人士告訴澎湃新聞,，銀行不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快,，同時(shí)也不希望自己已經(jīng)鎖定的收益或有較高收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到太大影響。

　　借助消費(fèi)貸,、經(jīng)營貸置換房貸存在多重風(fēng)險(xiǎn)

　　就整體貸款利率看,，各地的企業(yè)貸款利率屢創(chuàng)新低,，個(gè)人經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等利率也保持低位,。例如,，去年12月，北京新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.09%,，再創(chuàng)統(tǒng)計(jì)以來新低,；2022年12月，上海企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.59%,，比上年末下降62個(gè)基點(diǎn),。春節(jié)前后，各大銀行業(yè)務(wù)員紛紛開始推銷個(gè)人信用貸,、消費(fèi)貸業(yè)務(wù)優(yōu)惠活動(dòng),，不少銀行的利率低于4%。

　　而與之相比的個(gè)人住房貸款利率,，雖有下調(diào),，但與上述貸款之間的利率仍有差距，存量貸款利率則差距更大,。

　　出于對當(dāng)前收入,、未來工作以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期的考量，小張?jiān)谶@幾年間多次提前還貸,，截至目前已提前還貸175萬元,。她向澎湃新聞表示，當(dāng)年的貸款利率是5.83%,，但那一年可以輕松的買到年化7%的安全的理財(cái)產(chǎn)品,。2020年之后，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新周期,，鋪天蓋地的裁員新聞也出來了,，所以現(xiàn)在能提前還一點(diǎn)是一點(diǎn)。

　　針對當(dāng)下貸款利率下行的趨勢,，一些人打起了消費(fèi)貸,、經(jīng)營貸置換房貸的主意。也正因如此,，一些中介也在力推此類業(yè)務(wù),，稱可以節(jié)省成本。

　　要注意的是,，并非所有人都能承受住房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸,、消費(fèi)貸的潛在風(fēng)險(xiǎn),。況且,，中介在幫助操作相關(guān)轉(zhuǎn)貸時(shí),，自身的訴求也是收取中介費(fèi)。不過,，雖然業(yè)務(wù)不合規(guī),，但房貸利率差過大的現(xiàn)狀，使得一些人愿意冒險(xiǎn)嘗試,。

　　根據(jù)監(jiān)管規(guī)定,，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸都會(huì)約定明確的資金用途,，“轉(zhuǎn)貸”后,，若銀行發(fā)現(xiàn)貸款人未按約定用途使用相關(guān)貸款資金，可以按照貸款人違約而要求提前收回貸款并會(huì)影響個(gè)人征信等,。在期限方面,，房貸的時(shí)間較長，而消費(fèi)貸,、經(jīng)營貸的期限較短,，且多要求一次性歸還本金。若貸款人無穩(wěn)定的資金來源,，貸款到期后不能及時(shí)償還本金,，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

　　近幾天,，一則“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞?dòng)譀_上熱搜榜,，這也說明了房貸在貸款期限上的優(yōu)勢。根據(jù)相關(guān)報(bào)道,，有銀行正式將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲,，即便是年滿50周歲的購房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請房貸,。

　　然而,，在當(dāng)下新房和二手房貸款需求雙雙疲軟之際，這一消息在年輕人中獲得的反饋卻并不一致,。有人在相關(guān)微博下評論稱,，“為了套房奮斗到80歲？”更多的人,，則關(guān)心的是——提前還貸如何退潮,？何時(shí)才能上車？