新房質(zhì)量不滿意怎么辦,？交付投訴率如何下降？為進(jìn)一步改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì),，上海從2021年6月起試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房制度”,，明確建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收前須組織所有已購(gòu)房業(yè)主提前查看房屋質(zhì)量、提出問(wèn)題,，并在房屋正式交付前對(duì)業(yè)主所提問(wèn)題組織參建單位進(jìn)行整改,，倒逼建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問(wèn)題。

近日,，有購(gòu)房者林清（化名）向澎湃新聞（www.thepaper.cn）反映,，11月中下旬，其所購(gòu)買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯開展了“預(yù)看房”活動(dòng),，開發(fā)商設(shè)定種種門檻,，包括不準(zhǔn)帶驗(yàn)房師、看房時(shí)間30分鐘以內(nèi),、謝絕拍照攝影等，地下車庫(kù)也以沒(méi)建好為由拒絕業(yè)主查看,。

“推行預(yù)看房,，不就是為了提早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、盡快整改,，減少投訴提升滿意度嗎,？”林清表示，自己非專業(yè)人士,，房屋存在問(wèn)題也不一定能發(fā)現(xiàn),。開發(fā)商不允許業(yè)主帶驗(yàn)房師的做法，讓他覺(jué)得此次“預(yù)看房”像走個(gè)過(guò)場(chǎng)，制度形同虛設(shè),，未起到應(yīng)有作用,。

11月22日，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞?dòng)浾呋貞?yīng),，業(yè)主“預(yù)看房”選擇專業(yè)的驗(yàn)房師屬合理需求,，可以理解，也沒(méi)有規(guī)定說(shuō)不能請(qǐng)驗(yàn)房師,。目前,，“預(yù)看房”制度仍在試行中，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗(yàn),、收集市民意見,，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的指導(dǎo)和監(jiān)督，提升人民群眾對(duì)住宅工程質(zhì)量的獲得感和滿意度,。

提升住宅工程品質(zhì),，“預(yù)看房”制度化

公開資料顯示，南山虹橋領(lǐng)峯項(xiàng)目位于上海嘉定區(qū)江橋板塊,，總套數(shù)698套,，2021年7月、11月兩次開盤售罄,。開發(fā)商上海南茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2020年7月成立,，由蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百分百持股，后者隸屬上市公司南山控股（SZ 002314）,，具有國(guó)資背景,。目前“南山系”地產(chǎn)在滬涉及的新開發(fā)樓盤還有龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯,、南山嘉薈領(lǐng)峯以及南山華漕項(xiàng)目,。

林清介紹，他于11月13日收到開發(fā)商寄來(lái)的邀請(qǐng)函,。其中提到,，項(xiàng)目施工接近尾聲，誠(chéng)邀參加“預(yù)看房”活動(dòng),，時(shí)間為11月18日9點(diǎn)-9點(diǎn)30分,。僅限房屋產(chǎn)權(quán)人，每戶人數(shù)不得超過(guò)2人,，地庫(kù)不作開放,，且謝絕拍照、攝影,。

預(yù)看房邀請(qǐng)函部分內(nèi)容,。

“預(yù)看房”制度是上海創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)管的一次“地方實(shí)踐”,。

據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見的通知》精神,，2020年起,，上海率先在奉賢區(qū)試點(diǎn)預(yù)看房制度，旨在突出建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任,，有效防治建筑工程質(zhì)量問(wèn)題,。

報(bào)道介紹，以往交付商品房,，業(yè)主通常只能在交房后知道房屋是否存在質(zhì)量瑕疵,，因“為時(shí)已晚”容易產(chǎn)生不滿情緒。預(yù)看房制度打破這一傳統(tǒng)做法,，開發(fā)商在住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主提前看房,，業(yè)主在房屋建造過(guò)程中由原來(lái)的“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”，與開發(fā)商,、施工方共同發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、解決問(wèn)題。

2021年5月26日,，上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站發(fā)布《關(guān)于在本市試行新建住宅工程業(yè)主“預(yù)看房”制度的通知》,，明確當(dāng)年6月起交付的新建住宅試行業(yè)主預(yù)看房制度，“倒逼”建設(shè)單位和施工單位消除質(zhì)量問(wèn)題,。

2022年1月11日,，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)印發(fā)《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》，目的是持續(xù)推進(jìn)住宅工程品質(zhì)提升工作,，落實(shí)新建住宅工程參建單位主體責(zé)任,，強(qiáng)化建設(shè)單位首要質(zhì)量責(zé)任。

文件明確,，“預(yù)看房”制度是指在住宅工程分戶驗(yàn)收后,、質(zhì)量竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)單位組織購(gòu)房業(yè)主查看房屋工程質(zhì)量, 并對(duì)業(yè)主所提的質(zhì)量問(wèn)題在建筑工程竣工備案前組織整改,。

文件還要求,，“預(yù)看房”工作實(shí)施前，建設(shè)單位應(yīng)至少提前一周通知全數(shù)已購(gòu)房業(yè)主,，實(shí)施工作天數(shù)原則上按網(wǎng)簽銷售住宅戶數(shù)進(jìn)行確定,，例如網(wǎng)簽銷售戶數(shù)大于500戶時(shí)，“預(yù)看房”時(shí)間不少于 7天,。

“預(yù)看房”能不能帶驗(yàn)房師？

“預(yù)看房”能不能請(qǐng)驗(yàn)房師,？據(jù)解放日?qǐng)?bào)2021年7月報(bào)道,，率先試行“預(yù)看房”的上海奉賢區(qū)某樓盤施工基本完成、進(jìn)入分戶驗(yàn)收階段后，除了請(qǐng)第三方人員上門評(píng)估外,，還特地組織了一場(chǎng)“預(yù)看房”活動(dòng),。有人帶了一家子來(lái)，仔仔細(xì)細(xì)查看每個(gè)細(xì)節(jié),，還有人特地請(qǐng)了驗(yàn)房師一起來(lái),。

上述報(bào)道介紹，預(yù)看當(dāng)天,，開發(fā)商向各業(yè)主發(fā)放了由奉賢區(qū)建管委統(tǒng)一定制的意見反饋表,，反饋表上面半頁(yè)用于填寫反饋意見?！拔覀円?，開發(fā)商必須按照業(yè)主要求整改后，再由我們進(jìn)行隨機(jī)抽查,。抽查通過(guò),，才能進(jìn)入到下一個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)?！狈钯t區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督站站長(zhǎng)沈玉鋒說(shuō),。

小區(qū)大門。

林清表示,，他所購(gòu)買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯建設(shè)過(guò)程中就出現(xiàn)了建筑外立面鼓包,、小區(qū)正門與前期宣傳不符等情況，這讓他對(duì)房屋質(zhì)量更加重視,。出于專業(yè)性的考慮,，再加上媒體報(bào)道中有驗(yàn)房師參與預(yù)看房的先例，他決定也請(qǐng)一名驗(yàn)房師,，以便更加精準(zhǔn)高效地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，盡早整改。

然而,，到11月18日預(yù)看房當(dāng)日,，林清和驗(yàn)房師趕到樓盤時(shí)，開發(fā)商安排多名保安堵住入口,，禁止驗(yàn)房師進(jìn)入,，并揚(yáng)言“你現(xiàn)在可以報(bào)警”。溝通無(wú)果后,，林清不得不在開發(fā)商安排的工作人員陪同下進(jìn)行看房,。

“感覺(jué)看了個(gè)寂寞，對(duì)大家來(lái)說(shuō)都是浪費(fèi)時(shí)間,?！绷智逄寡?，自己被安排在“預(yù)看房”第一天，又是第一次買房,，對(duì)建筑工程也完全不在行,，進(jìn)入房屋后只能粗略看個(gè)樣子，陪同的工作人員也未給予專業(yè)性提示,。

之后幾天,，林清從其他業(yè)主處得知，有的房屋在預(yù)看中發(fā)現(xiàn)了墻面空鼓,、踢腳線不齊,、瓷磚不整、墻體滲水受損等情況,，林清也頗為擔(dān)憂,，“我們?nèi)狈?gòu)房經(jīng)驗(yàn)，也非專業(yè)人士,，很難發(fā)現(xiàn)這些,。”

另?yè)?jù)林清回憶,，實(shí)際預(yù)看房過(guò)程中,，開發(fā)商未按規(guī)定向其出示分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)，陪同人員雖然沒(méi)有禁止拍照攝影,，但反復(fù)提示時(shí)間,，規(guī)定30分鐘，就算延長(zhǎng)也不能太久,。小區(qū)綠化和兒童游樂(lè)區(qū)域沒(méi)有完成,，地下車庫(kù)也以“還在建設(shè)中”為由不允許查看，車庫(kù)入口處甚至安裝了鐵柵欄進(jìn)行“硬隔離”,。

根據(jù)上海市住建委發(fā)布的《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房”制度（試行）》,，預(yù)看房?jī)?nèi)容分為全裝修和非全裝修工程兩類，其中全裝修住宅戶內(nèi)查看內(nèi)容有9項(xiàng),，包括墻面,、頂棚、吊頂,、地面防滲漏,、給排水管道的防滲漏等，公共部位查看內(nèi)容2項(xiàng),，如屋面防水質(zhì)量,、地下室防滲漏情況等。

“業(yè)主能在30分鐘看完這么多項(xiàng)目嗎,？?jī)和螛?lè)區(qū)域沒(méi)建好,、車庫(kù)也不讓看,，為什么還要組織預(yù)看房,，業(yè)主又怎么提出意見,？”林清感到不解。

針對(duì)“預(yù)看房”不能帶驗(yàn)房師的情況,，澎湃新聞?dòng)浾咦稍兞四仙胶鐦蝾I(lǐng)峯工作人員,。對(duì)方稱，現(xiàn)場(chǎng)還是工地狀態(tài),，項(xiàng)目本身也會(huì)展開自查,，目前確實(shí)僅限產(chǎn)權(quán)人進(jìn)入小區(qū)。

11月22日,，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞?dòng)浾呋貞?yīng),，業(yè)主預(yù)看房選擇專業(yè)的驗(yàn)房師屬合理需求，可以理解,，也沒(méi)有規(guī)定說(shuō)不能請(qǐng)驗(yàn)房師,。同時(shí)，由于此時(shí)房屋處于未交付狀態(tài),，現(xiàn)場(chǎng)管理需依照工地的管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,。出于疫情下減少人員聚集的初衷，前往“預(yù)看房”的人數(shù)原則上不宜超過(guò)2人,，看房者應(yīng)當(dāng)遵守施工現(xiàn)場(chǎng)的即時(shí)疫情防控要求,。

“非常時(shí)期，我們的工地管理確實(shí)較為嚴(yán)格,。根據(jù)防疫政策,，建設(shè)單位在組織‘預(yù)看房’前要先向?qū)俚亟宙?zhèn)報(bào)備。在這種情況下,，能順利開展‘預(yù)看房’已是不易,，還請(qǐng)廣大業(yè)主理解?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示,，“預(yù)看房”制度仍在試行，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗(yàn),、收集市民意見,，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的指導(dǎo)和監(jiān)督。

澎湃新聞?dòng)浾吡私獾?，目前上海市住建委有關(guān)部門正在編寫相關(guān)細(xì)則和指南,，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)單位在組織“預(yù)看房”時(shí)的工作手勢(shì)，夯實(shí)建設(shè)單位對(duì)建筑質(zhì)量的首要責(zé)任,，改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì),。